前段时间，坊间有传言称南京将出台取消装修包的政策，虽然一直没有等来相关部门的官宣消息，但是近期我打听了至少有10家左右新盘都明确表示“不卖包”。

(资料图片仅供参考)

从供应端意向中或许能够预测，装修包正逐渐退出南京楼市舞台。

《江苏房地产金融》统计

“买房必买包”，太坑！

说起南京的装修包，还得追溯到2020年6月。那是一个房价节节攀升，买到即赚到的野蛮时代。

为了“稳地价、稳房价、稳预期”，给楼市降温，南京出台了“限房价、竞地价”的土拍新政，给每一幅待拍的涉宅地块都标上了商品住宅的最高毛坯限价。

给南京楼市浇凉水背后是开发商利润空间的缩减。我记得南京第一批的双限地块中，正荣所拿的汇通路地块楼面价19887元/㎡，商品住宅毛坯限价27500元/㎡，只有7000多一平的价差，也就意味着抛除各项成本后，开发商拿地盖房可能赚不到钱。

时隔一个多月，2020年8月14日南京再次出台了新政，给开发商利润空间开了道口子，规定房企在提供全装修方案的基础上，可以提供升级装修方案供购房者自愿选择。很多开发商开始考虑既然卖房不赚钱，何不通过卖包提高利润？

在卖包这件事上，南京的速度是惊人的。新政出台半个月，便诞生了第一家卖包盘。

位于河西的苏宁檀悦于2020年8月31日首开，在5万/㎡的精装销许价基础上，增设了5000元/㎡的升级款装修包供买房人选购。

苏宁檀悦开盘现场

在随后的时间里，越来越多楼盘加入卖包队伍，市面上的包价大多在2500-3500元/㎡，高者达到5500元/㎡。例如河西的海玥花园、长江尊邸、朗樾府、涵樾府、星叶云墅和鼓楼滨江的中冶锦绣天玺6家楼盘包价都达到了5500元/㎡。

装修包市场的水很深，品质良莠不齐只是浅表，更重要的是由它引发的各种乱象。

最典型的例子是置业顾问业绩与卖包挂钩。一些楼盘为了倒逼买房人买包，故意将基础装修的品质做得很差，还有一些热门盘常常以包筛人，甚至提出买包5成首付，不买包8成首付的不平等条约。

截图自网络

更有一些过分的置业顾问在开盘前解散微信群，只通知愿意买包的人报名，参加开盘，不打算买包的人连报名通道都找不到。原本自愿买包却变成强制买包，买房人失去了话语权。

截图自网络

这种畸形的市场一直延续到2021年下半年“宁小通”的上线。南京正式采取集中开盘模式，每位购房人只能挑选一家楼盘报名，稀释了开盘热度。当时市场最明显的变化是投资客开始散场，不少摇号盘瞬间变成平推盘。

眼瞅着客源流失，一些楼盘开始转变态度，强制买包变成了鼓励买包，甚至还有楼盘开始给包价打折，买房人重获主动权。

回首前两年的“卖包赚利润时代，更多开发商根本无法静下心来磨产品。现在市场温度降了，买房人也回归理性了，大家迫切需要好产品匹配自己的居住需求。

2022年6月，为了鼓励部分区域优质地块建品质好房、确保开发商的预期利润，在南京挂牌的第二批地块中部分地块取消了毛坯限价。

小试市场后， 同年10月，南京第三批次挂出的所有的地块全部不设毛坯限价。至此，长达两年时间的“双限”政策正式退出南京楼市。

没有了毛坯限价这道紧箍咒的束缚，开发商在产品端的发力空间更大了。现在，除了市场上老的“双限地块”继续卖包求利润之外，今年新面市或即将面市的大多数非双限地块都没有卖包意向。

“不卖包”，对买房人和开发商均有利

装修包逐渐退出南京市场，我觉得对于买房人和开发商来说都是好事。

于买房人而言，不会因为不想买包而受到置业顾问的冷眼相待，甚至遭遇不平等待遇，减少纠纷事件的发生；对于开发商来说，不靠卖包赚利率，能够提高拿地和开发好产品积极性，市场也会更加良性健康。

至于市场不卖包，是不是意味着买房成本降低了？我觉得不会。尤其一些改善盘甚至做到无包胜有包。正所谓羊毛出在羊身上，品质越高报批的价格也越贵，对于改善市场来说置业成本只会更高。

就像近期要开盘的江宁东山科技盘新盘朗诗·玲珑新亭均价达到4万/㎡，刷新了区域最高价。

此外，还有一点可以肯定的是，无论装修包会不会消失，市面上楼盘品质良莠不齐都是没法避免的客观现象，只是说买房人买好产品的机会增加了。