近日，京东法拍上架了一套超级豪宅，位于深圳市南山区蛇口街道恒裕滨城花园二期的5座A单元40B，起拍价1.07亿元，总面积为278.58平方米，将于5月9日起拍，而从公布资料显示，该房产为涉刑事案件房源，这也为该法拍房添上了一丝神秘色彩。

该豪宅总价1.07亿元，单价居然高达38.4万元/平方米。 因此，不少业内人士预计本次法拍如果成交，将刷新深圳住宅市场法拍总价纪录。

(相关资料图)

此房一经“问世”就吸引了大批围观的人群，围观人数一度达到了300多人。不少人都在好奇，背后的房主究竟是谁，笔者对这些并不感兴趣，反而对深圳的豪宅市场产生了兴趣。

备受关注的豪宅法拍

恒裕滨城是深圳著名的豪宅小区，笔者了解到， 在2021年6月，南山区恒裕滨城2期一套法拍房曾拍出6318万，单价27.6万/平方米，该法拍房源在京东法拍进行拍卖，建面228.72平方米，起拍价56175364元，3人参与竞拍，吸引17394人围观，经历了18次出价，最终以63175364元成交。

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此外，笔者也在链家上看了一下该小区的其他户型房源，发现均价并没有那么高，不过，面积、户型、楼层都不一样也仅具备部分参考价值。

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而纵观过往，深圳的豪宅成交史，这些总价在5000万元以上的法拍房源成交案例，不胜枚举。 笔者观察下来，这些豪宅法拍 房，虽然在起拍价上远低于市场价，又因为豪宅属性容易引起市场关注，但往往经过多次竞拍，最后成交价远远高于起拍价格，乃至市场价格。

笔者认为， 豪宅本质上是稀有资源的占有和空间上极度的舒适感。那么从这个角度来说，定义豪宅的不仅仅是单价，还有面积以及稀缺性。 作为投资者还是应该冷静，避免炒房，让房屋回归住房属性。

而事实上2022年深圳的法拍房市场是比较冷清的，受整体房地产大环境的影响，法拍房数量不断增加。 据中指研究院数据显示，2022年全国法拍房共挂拍60.6万套，同比增长35.7%。

不断激增的法拍房背后 ，这些房主有的是因为涉及刑事案件；有的是按揭断供；有的则是公司破产抵押还款。此外，随着购房政策不断放宽，购买法拍房的性价比进一步降低，导致去年法拍房交易市场走弱。

而伴随着今年3月底深圳第一轮土拍的结束，2023年第一季度深圳楼市落下帷幕，当前深圳的房地产正处于市场复苏状态。

根据58同城和安居客发布了《2022年深圳一季度理想安居指数报告》显示，今年以来，深圳市新房成交量低位回升，一、二、三月网签量分别1628套、2941套、3199套，共7768套，3月的成交量恢复至2022年月均水平。

二手房方面，3月深圳二手住宅过户量3949套，网签量5000套左右，市场处于低位复苏阶段。 市场回暖下，业主改善置换出售意愿增强，客观上对于法拍豪宅物业的交易具有积极的促进作用。

这类法拍房除了和房地产整体环节挂钩，和一线城市的豪宅交易市场的挂钩更深。笔者认为，该豪宅之所以能吸引到如此多人的目光和深圳的豪宅市场所具备的潜力不无关系。或者可以说此类地段二手房的投资优势很大，毕竟像恒裕滨城花园这种地段的房子，具有很强的稀缺性和复杂性，所以其实也是投资者对于此类物业投资价值的认可。

房子一旦具有投资属性，必然引来资金追捧，这是市场规律，也是价格倒挂的由来。此类法拍房和之前火爆的“豪宅打新热”本质上是一样的，类似豪宅拍卖中标者转让获取的差价费。而此类法拍豪宅往往一开始竞价时标价较低，如果最后拍的价格远低于市场价，这种上亿的豪宅往往意味着转让的差价费能够达到几十万上百万。 而归根到底，法拍热 的本质也是供需不平衡。

其实笔者认为，考虑到过去两年法拍房市场比较冷，预计今年一些重点城市的法拍房豪宅市场会有一波升温的可能。

而从法拍这种交易机制来看，购房者要小心哄抬价格。其实作为一个普通购房者来说，二手房的交易机制更加透明，而 今年普通的二手房挂牌量也比较多。而部 分法拍房存在故意抬价吸引投资者入市的可能性。

尾声

豪宅动辄几千万到几个亿的价格，普通人望尘莫及，富人们却争先恐后地抢购。提起豪宅大家会想到什么？